پایان نامه های سری سوم

راهبرد های تثبیت حدود املاک در ثبت نوین و آثار آن بر قضا زدایی- قسمت ۱۱

۴-۱-۲-۱-۱- ثبت اطلاعات مالک جدید مسبوق به سابقه ثبت
چنانچه نسبت به ملکی تقاضای ثبت پذیرفته و پساز انجام عملیات مقدماتی ثبت صورتمجلس تحدید حدود تنظیم و مدت واخواهی بدون اعتراض سپری گردد، عملیات ثبتی خاتمه یافته و پس از آن ملک مشمول ماده ۲۲ قانون ثبت[۴۸]می باشد. پس از صدور سند مالکیت نسبت به پلاک ثبتی که مالکیت آن برابر مقررات به نحو صحیح ثبت دفتر املاک گردیده باشد، اطلاعات سجلی مالک، کد پستی ملک نشانی ملک در سامانه جامع املاک ثبت می گردد. حال چنانچه پلاک ثبتیکه به نام مالک ثبت دفتر املاک وسامانه مربوطه گردیده است، در راستای اجرای فرآیند های ثبتی اعم از تفکیک، افراز، تجمیع، اجرا ماده ۴۵ ویا صدور اسناد تجدیدی ورثه ای قرار گیرد، پس ازخاتمه عملیات مربوطه ثبتی برابر قوانین موضوعه، مالکیت و مشخصات مالک بعضاً دستخوش تغییرات خواهد گردید. که دفتر املاک ثبت نسبت به درج اطلاعات مالک ویا مالکین جدید در سامانه اقدام و سپس نسبت به صدور اسناد مالکیت اقدام می نماید .
۴-۱-۲-۱-۲ – ثبت اطلاعات مالک برای اولین بار در دفتر املاک و سامانه جامع املاک
۴-۱-۲-۱-۲-۱- ۱– در راستای اجرای ماده ۲۱ قانون ثبت
پس از قبول درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه و صدور آگهی های نوبتی ، تحدیدی و سپری شدن مدت های اعتراض که طبق قانون پیش بینی گردیده است، صورت مجلس تنظیم واز تاریخ تنظیم صورت مجلس مزبور چنانچه یک ماه (سی روز ) بدون وصول اعتراض سپری گردد، عملیات مقدماتی ثبت خاتمه یافته تلقی و ملک آماده ثبت دفتر املاکمی گردد. نماینده ثبت نسبت به تنظیم پیش سند با درج اطلاعات سجلی مالک و … به شرحی که سابقاً گفته شد، اقدام و مشخصات مالک در سامانه جامع املاک برای اولین بار درج خواهد گردید.
۴-۱-۲-۱-۲-۲ – قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند مالکیت
با توجه به اینکه در چندین سال متمادی ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مورد تمدید مجلس شورای اسلامی قرار گرفت، نسبت به صدور اسناد مالکیت موضوع فوق که در اصطلاح عام ماده ۱۴۷ اطلاق می گردد. در حال حاضر ماده۴ قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی می باشد. متقاضی به استناد سند عادی ویا سند مشاعی ثبت شده وبا سند اجاره خط رسمی از این طریق تقاضای صدور سند مفروز می نماید. که در این صورت اگر مستند مالکیت وی سند عادی (قولنامه ) باشد، پس از انجام کارشناسی و صدور رأی هیات مشخص موضوع قانون مزبور و انتشار آگهی های مربوط طی دو مرحله به فاصله پانزده روز نسبت به صدور سند مالکیت ودرج اطلاعات مالک در سامانه جامع املاک اقدام می نماید.
۴-۱-۲-۱-۲-۳- اجرای ماده ۱۳۳ بنیاد مسکن صدور اسناد مالکیت منازل روستایی
با توجه به اینکه قانونگذار به جهت صدور اسناد مالکیت منازل روستایی در راستای اهداف برنامه توسعه پنج ساله دوم همکاری بنیاد مسکن واداره ثبت اسناد و املاک را مقرر نموده است. بدواً با توجه به روستاهای واقع در حوزه ثبتی ادره ثبت محل؛ بنیاد مسکن و انقلاب اسلامی نسبت به تهیه نقشه منازل روستایی فاقد سند در بافت روستا ها اقدام و ضمن ارسال نقشه به ضمیمه صورتجلسه ماده ۱۳۳ به اداره ثبت محل، اداره ثبت توسط نماینده ثبت از طریق هیات ماده ۱۳۳ مصرح در قانون صدور سند مالکیت را در دستور کار قرر داده و نسبت به جانمائی پلاک ثبتی مطابق نقشه ارائه شده و صدور سند مالکیت ودرج اطلاعات مالک در سامانه املاک اقدام می نماید
.۴-۱-۲-۱-۲-۴- ثبت مالکیت اعیانی اجرا ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت
چنانچه مالک عرصه ای که پلاک ثبت دفتر املاک گردیده باشد به موجب قرارداد حق استفاده از منافع و احداث اعیانی بر روی عرصه را به غیر واگذار نماید، و صاحب حق فوق نسبت به احداث اعیانی ویا تصرف اعیانی از پیش ساخته شده بر روی عرصه برابر اجازه مالک اقدام نماید می تواند از اداره ثبت محل تقاضای صدور سند مالکیت اعیان را نماید در این مورد اداره ثبت محل ضمن اخذ سند اجاره خط معتبر که در مدت اجاره باشد از مالک اعیانی ( مستاجر) اقدام و موضوع به نماینده ثبت ارجاع می گردد نماینده مزبور پس از اخذ تاریخ تحدیدحدود مطابق دفتر اوقات از مدیر بایگانی نسبت به تنظیم اخطاریه های مجاورین شهرداری و مالک عرصه اقدام و مامور ابلاغ ثبت نسبت به ابلاغ اخطاریه های مزبور اقدام و پس از وصول اخطاریه و تنظیم صورت مجلس تحدیدحدود و طی مدت قانونی واخواهی نسبت به تنظیم پیش سند مالکیت اعیان در پرونده ثبتی اقدام ونام اطلاعات مالک اعیانی در بانک جامع اطلاعات ثبت می گردد.
۴-۱-۲-۱-۲-۵– اجرای ماده ۱۳ و ۳۹ قانون ملی شدن جنگلها[۴۹]
چنانچه قسمتی از اراضی واقع در یک پلاک ثبتی به تشخیص اداره منابع طبیعی و جنگلها رای به مالکیت دولت صادر گردد سازمان مزبور ضمن ارسال نقشه ورای صادره در این باب و تعیین مقدار مالکیت دولت و اشخاص به تفکیک موضوع را به ثبت محل اطلاع داده و اداره ثبت محل پس از ارسال نماینده و نقشه بردار به محل وقوع ملک نسبت به تنظیم صورتجلسه اجرای ماده ۱۳ و ۳۹ موضوع قانون ملی شدن جنگلها پس از مساحی پلاک و تعیین مستثنیات و مشخص نمودن قطعات باقی مانده در سهم اشخاص با قید پلاک فرعی به جهت هر قطعه اقدام و سپس نسبت به تنظیم پیش سند بنام دولت جمهوری اسلامی ایران به نمایندگی سازمان منابع طبیعی و ثبت در بانک جامع املاک اقدام و پس از مراجعه مالکین ودرخواست سند مالکیت توسط مالکین و اشخاص، به همین منوال عمل خواهد گرد

برای دانلود متن کامل این پایان نامه به سایت  fumi.ir  مراجعه نمایید.

ید.
۴-۱-۲-۲- ثبت اطلاعات مالکین از طریق ارسال خلاصه معاملات باسیستم یکپارچه
در باب دفاتر اسناد رسمی لازم به ذکر است چنانچه دفاتر اسناد رسمی قصد تنظیم اسناد رسمی اعم از اسناد بیع قطعی، رهنی، بیع مشتمل بر رهن، صلح و …. را داشته باشند، برابر مجموع بخشنامه های ثبتی ابتدا بایستی از ادره ثبت محل نسبت به وضعیت ملک استعلام نمایند[۵۰]. پس از صدور پاسخ استعلام از سوی اداره ثبت که این امر با استفاده از سامانه پاسخ الکترونیک استعلامات انجام می پذیرد. در مدت مهلت های مصرح در قانون دفاتر اسناد رسمی می توانند نسبت به انجام معامله ویا تنظیم سند رسمی اقدام و الزاماً بایستی معامله و سند رسمی مزبور در پورتالسازمان ثبت درج و منعکس که متعاقباً با توجه به اینکه درحال حاضر پورتال سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت نواحی بصورت شبکه ای یکپارچه عمل می نمایند، نسبت به ارسال خلاصه معامله از طریق سامانه اقدام نمایند. مشخصات مالک جدید طبق سند انتقال دفتر اسناد رسمی در بانک جامع املاک نسبت به پلاکثبتی که سابقاً اطلاعات آن ثبت بانک مزبور گردیده مشاهده خواهد گردید که پس از رویت انتقال انجام شده در سامانه بانک جامع املاک مسئول دفتر املاک نسبت به تأیید اقدام وپس از آن نام مالک در دفتر املاک و بانک جامع املاک ثبت می گردد.
۴-۲- بخش دوم- استفاده دفاتر اسناد رسمی از سیستم ثبت نوین
نهاد مدنی است وابسته به قوه قضاییه ایران برای تنظیم و ثبت رسمی اسناد که بصورت مستقل و بدون وابستگی مالی به حاکمیت سیاسی اداره می شود. دفتر اسناد رسمی بعنوان یک مرکز حقوقی و مدنی رابط حاکمیت و شهروندان است. مهم ترین کار این نهاد تأمین و تضمین امنیت حقوقی و اقتصادی جامعه است. سر دفتر در رأس این نهاد شخصاً دارای مسئولیتی مستقل از دولت و قوای حاکم بوده و تنظیم دقیق اسناد نقش حساسی در جلوگیری از وقوع نزاعات بی مورد و کاهش مراجعات مردم به محاکم دادگستری دارد. کمک به تأمین بهداشت حقوق جامعه، از طریق تثبیت مالکیت شهروندان براموال و دارائیهای خود ورسمیت بخشیدن به عقود و تعهدات و وصول برخی درآمدهای دولت از دیگر کارهای این نهاد است.
از ابتدای تأسیس سازمان ثبت اسناد واملاک کشور در نظام و ساختار سنتی وقدیمی اداری ومدیریتی آن که در عین حال در نوع خود مترقی بوده، بخشی از وظایف اجرایی به عهده نهادهای تخصصی مدنی یعنی دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق محول شده است. دفاتر اسناد رسمی بخش قابل توجهی از عرضه خدمات ثبتی و تنظیم و ثبت اسناد رسمی را به عهده داشته و ضمن انجام امور مزبور کار مشاوره رایگان و خدمات معاضدت قضائی جامعه را نیز انجام می دهند. واگذاری بخشی از امور حاکمیتی شامل ثبت نقل و انتقالات و تعهدات توسط قوه قضاییه به بخش خصوصی متخصص علاوه بر بالا بردن دقت در تنظیم اسناد و سلب مسئولیت حاکمیت در این زمینه، شکایات علیه حکومت یاکارگزان حکومتی و جبران خسارت ناشی از اشتباه در تنظیم اسناد را به سمت گروهی از خود مردم یعنی سر دفتران اسناد رسمی هدایت نموده است. ثبت اسناد از درجه اهمیت بسیار بالایی برخوردار است تا آنجایی که قرآن کریم به کتابت اسناد توجه خاصی داشته است. ودر سوره بقره آیه ۲۸۲می فرماید ای اهل ایمان چون به قرض و نسیه معامله کنید تا زمانی معین سند و نوشته در میان باشد و بایستی نویسنده درست کاری معامله میان شمارا بنویسد واز نوشتن آن ابا نکنید که خدا به وی نوشتن آموخته پس باید بنویسید و مدیون امضاء کند واز خدا بترسید از آنچه مقدر شده چیزی نکاهید. روحانیون و علماء مذهبی مرجع ثبت معاملات اشخاص بوده اند که بعدها دفاتر علما به نام دفتر شرعیات معروف گردید.
در قانون تشکیل دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۰۷ از واحد مزبور تحت عناوین دفتر اسناد رسمی و دفتر رسمی و دفتر رسمی اسناد ودفتر نام برده شده است در گذشته قبل از تأسیس دفاتر اسناد رسمی با توجه به اینکه امر تنظیم و ثبت اسناد راجع به معاملات اشخاص به عهده علما و مجتهدین بوده و معاملات نزد علما واقع می شده ودر محضر ایشان صورت گرفته به همین خاطر دفتر شرعیات و محضر مورد استفاده قرار گرفته و هنوز به همین اعتبار بعضاً به دفترخانه محضر نیز گفته می شود.
دراین پ‍ژوهش از تعاریف و اختیارات دفاتر اسناد رسمی خودداری می نمائیم.و به تأثیرات ثبت نوین در دفاتر اسناد رسمی می پردازیم .
آنچه مسلم و غیر قابل انکار است این است که مطالبی که ذیلاً به آن می پردازیم، فقط قسمتی از کارهایی است که فعلاً سازمان ثبت اسناد مبادرت به انجام آن نموده است. ودر آینده به ناچار باید سایر خدمات دفاتر اسناد رسمی نیز با استفاده از سیستمهای پیشرفته بهره گیری وفن آوری اطلاعات مثل اینترنت انجام پذیرد و بسیاری از کارهایی که اکنون به صورت فیزیکی انجام می پذیرد، حذف خواهد شد. و مالکین بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و صرفاً با استفاده از اینترنت در منزل یا محل کار خود می توانند درخواست انتقال و یا سایر اعمال ثبتی را بنمایند.
النهایه با توجه به اینکهسازمان ثبت اسناد و املاک در راستای پیاده سازی و رسیدن به اهداف ثبت نوین در دفاتر اسناد رسمی مبادرت به استفاده از ابزارها وراهکارهایی نموده است که امنیت ،سرعت و دقت در تنظیم اسناد را بالا برده و نگاه ویژه ای نیز به کاهش هزینه های تنظیم اسناد داشته نموده است.
در ادامه بررسی خواهیم نمود تاکنون چه کارهایی در این راستا انجام پذیرفته و چه تأثیراتی را در برداشته است.

انجام مراحلی که در دفاتر اسناد رسمی به جهت هرگونه تنظیم سند ملک اعم از انتقال و غیره صورت می گیرد.ابتدا دفاتر اسناد رسمی باید برای اینکه از صحت و تنظیم ملک مورد نظر اطمینان حاصل نموده واز نظر محدودیت (بازداشت ملک ) اطمینان پیدا کنند. از اداره ثبت اسناد و املاک محل استعلام اخذ وپس از تأییدپاسخ استعلام ملک از سوی ثبت محل نسبت به تنظیم سنداقدام نمایند، ارسال خلاصه معامله مربوطه به عهده دفتر خانه می باشد.قبل از اینکه سیستم بصورت یکپارچه و آنلاین باشد، ارسال خلاصه معاملات بصورت دستی انجام می گرفت وبا توجه به این امر دفاتر اسناد رسمی با پاره ای مشکلات به شرح ذیل مواجه بودند.
۱ – امکان سرقت، مفقود شدن یا آسیب دیدن اصل سند که به جهت اخذ پاسخ استعلام در سیستم دستی صدور پاسخ ،به اداره ثبت محل ارسال می گردید.
۲ – تکلیف هزینه ایاب و ذهاب نماینده دفتر اسناد رسمی با توجه به این که در این امر هزینه ای مضاعف به دفترخانه وارد می نمود دریافت آن از ارباب رجوع فاقد مهمل قانونی بود.
۳ – بستر سازی فسادکاری با مراجعات مکرر یک نماینده مشخص از سوی دفترخانه
۴ – مشکلات ناشی از اقناع ارباب رجوع توسط دفتر خانه در مواردیکه بنا به دلیلی (بازداشت ملک ) پاسخ استعلام از ثبت محل ارسال نمی گردید.
۵ – با توجه به فاصله مکانی دفترخانه اسناد رسمی با ثبت محلواز طرفی محدودیت زمانی موجود در ساعت اداری و نیز حجم بالای صدور پاسخ استعلامات وصول پاسخ استعلام از ثبت محل بعضاً به دلیل طولانی شدن روند ارسال استعلام تا پاسخ استعلام زمان زیادی به خود اختصاص می داد. که طولانی شدن پروسه استعلام علاوه بر ایجاد بستر لازم به جهت سوء استفاده های احتمالی، نارضایتی ارباب رجوع را بدنبال داشت. در حال حاضر پاسخ استعلامات بصورت پورتالی انجام می پذیرد و تا حدود زیادی از این مشکلات کاسته شده است. اطمینان خاطر بیشتری نسبت به ارسال پاسخ استعلام املاک و به تبع آن خلاصه معاملات دفاتر اسناد رسمی ایجاد شده است.
۴-۲-۱- مزایای ارسال خلاصه معاملات با استفاده ازسیستم الکترونیکی
۴-۲-۱-۱- جلوگیری از جعل و معدوم شدن خلاصه معاملات
از آنجایی که سابقاً دفتر خانه اسناد رسمی پس از تنظیم سند موظف بود معامله را به جهت ثبت دفتر املاک ضمن ارسال خلاصه معامله (فرم های چاپی خاص که توسط سازمان ثبت در اختیار دفترخانه قرار می گرفت. ) به اطلاع اداره ثبت محل برساند. خلاصه معامله مزبور به توسط نماینده دفترخانه به صورت دستی به ثبت محل ارسال می گردید. مشکلات عدیده ای از جمله سرقت، آتش سوزی، مفقود و مخدوش شدن و نیز جعل خلاصه معامله ارسالی به چشم می خورد که با صدور دستورالعمل ثبت معاملات بصورت سیستمی در حال حاضر عمده مشکلات مزبور مرتفع گردیده است.
۴-۲-۱-۲- ارسال آنی خلاصه معاملات
دفاتر اسناد رسمی مکلفند پس از تنظیم سند خلاصه معامله مربوط را به جهت ثبت دفتر املاک تا مدت پنج روز از تاریخ تنظیم سند به ثبت محل ارسال و اداره ثبت ( دفتر املاک ) مکلف است پس از وصول خلاصه معامله مزبور در مدت بیست و چهار ساعت نسبت به ثبت خلاصه معامله ارسالی در دفاتر املاک مربوط اقدام نمایند[۵۱]. با توجه به حجم بالای کارونیز تنوع امور ثبتی روزمره در دفتر املاک ویا تأخیر در ارسال از سوی دفترخانه بعضاً خلاصه معاملات تنظیمی دفاتر اسناد رسمی در دفاتر املاک ثبت نمی گردیدند. که پس از صدور دستور العمل ثبت خلاصه معاملات پورتالی دفترخانه اسناد رسمی موظف است، پس از تنظیم سند خلاصه مربوطه را پیرو پاسخ استعلام صادره بصورت پورتالی از سوی اداره ثبت بصورت آنی ثبت پورتال نماید. که با توجه به شبکه یکپارچه ثبت و دفتر اسناد رسمی به محض ثبت معامله در پورتال امکان تأیید و رویت مالکیت جدید در بانک جامع املاک وجود خواهد داشت.
۴-۲-۱-۳- عدم تنظیم سندمعارض
چنانچه نسبت به یک موضوع واحد با طرفین معامله مشخص همزمان بیش ازیک سند رسمی نزد یک دفترخانه یا چند دفترخانه اسناد رسمی تنظیم گردد، تعارض اسناد پیش می آید. سابقاً با توجه اینکه صدور پاسخ استعلامات بصورت دستی انجام می گرفت و پیش بینی نگردیده بود که اگر پاسخ به یک دفترخانه از سوی ثبت محل اعلام گردید، موضوع اخذ پاسخ استعلام به دفترخانه اسناد رسمی که بعنوان مستعلم موخر استعلام می نماید اعلام گردد، بعضاً بدلیل سهل انگاری دفترخانه اسناد رسمی و عدم مشاهده اصل سند در زمان تنظیم، معاملات معارض انجام می گرفت. پس ازصدور دستور العمل صدور پاسخ استعلامات بصورت الکترونیک با توجه به اینکه این مهم در تعریف نرم افزار مربوطه پیش بینی گردیده است، چنانچه دفترخانه ای از ثبت محل استعلام الکترونیک دریافت دارد و سابقاً پاسخ سیستمی به دفترخانه دیگری اعلام شده باشد، مراتب صدور پاسخ استعلام به دفترخانه مقدم در متن پاسخ صادره به دفترخانه یا دفاتر اسناد رسمی موخر اعلام می گردد. که این اعلام سر دفتر را موظف می نماید موضوع تنظیم یا عدم تنظیم سند را از دفترخانه مقدم خود سوال نماید و عملاً امکان تنظیم سند معارض بصورت سهوا منتقی می گردد.از طرفی در سیستم ثبت املاک و بانک جامع املاک، نیز امکان ثبت خلاصه معامله ای بصورت معارض وجود ندارد.
۴-۲-۱-۴- کاهش هزینه ها
با مرور سیستم دستی پاسخ استعلامات و ارسال خلاصه معاملات با توجه به این که به جهت انجام وظیفه ارسال معاملات مزبور وجود یک شخص بعنوان نماینده دفتر اسناد رسمی پیش بینی گردیده بود
، این مهم بر عهده شخص نماینده دفترخانه بود و نامبرده بایستی در مهلت مشخص و مصرح قانونی خلاصه معاملات را به ثبت محل تحویل می داد.سر دفتر برای نیل به این هدف لاجرم به استخدام و به کارگیری نیروی انسانی بود که باعث تحمیل هزینه به دفترخانه می شد. با به کارگیری سامانه ثبت خلاصه پورتالی از سوی دفترخانه اسناد رسمی عملاً نیاز دفترخانه به نماینده حقیقی مرتفع و سبب کاهش هزینه ها گردیده است.
۴-۲-۲-مزایای دریافت اوراق بهادار بااستفاده از سیستم الکترونیکی
درسیستم سنتی ثبت، دفترخانه اسناد رسمی به جهت تنظیم اسناد موظف به دریافت اوراق بهادار مطابق با سر فصل مصوب سازمان ثبت به اندازه نیاز ماهانه خود از سوی ثبت محل بود که با راه اندازی سیستم ثبت نوین و ارسال خلاصه معاملات پورتالی ایراداتی که به شرح ذیل مشاهده می گردید مرتفع گردیده است.
۴-۲-۲-۱- پیشگیری از سرقت اوراق بهادار

You may also like...